MADRID.- El sector inmobiliario está celebrando los últimos datos del Ministerio de Fomento, que hablan de un aumento de las compraventas de viviendas y de una moderación en la caída de sus precios, indicadores que parecen hablar del fin de la crisis del 'ladrillo'. Sin embargo, una subida de tipos de interés podría dar al traste con la recuperación.
Según experto, si el BCE cumple con las advertencias realizadas por su presidente, Jean-Claude Trichet, y sube los tipos en abril para contener la inflación espoleada por la escalada de los precios del petróleo, los vendedores tendrán que bajar los precios de la vivienda tanto como sea necesario para compensar el lógico encarecimiento de los créditos.
En cifras, la subida del 5,9% en la compraventa de viviendas en 2010 tras años de caídas, en gran parte motivada por la anticipación de muchas decisiones de compra para esquivar los cambios en la imposición sobre la vivienda, y la ralentización en la caída del precio de la vivienda libre del 3,5%, podrían sufrir una marcha atrás.
El director del Máster Inmobiliario de la UNED y socio director de Horizone, Julio Gil, recuerda que la crisis inmobiliaria estalló precisamente en plena subida de los tipos de interés en 2007, que llegaron a su nivel máximo en julio de 2008, hasta el 4,25%, después de haberse situado en mínimos en los años del 'boom'.
Según explica, la experiencia reciente ha constatado que el comprador adquiere una vivienda en función de lo que tendrá que pagar al mes por ella, por lo que si sube el coste de financiación necesitará adquirir una vivienda más barata. Así, este efecto sería más profundo si se sucedieran varias subidas de tipos a lo largo del año.
Según sus cálculos, una subida de 100 puntos básicos sobre el tipo hipotecario del conjunto de las entidades de crédito, que se situó en el 2,3% en 2010, elevaría el esfuerzo salarial para la compra de vivienda del entorno del 33%, el recomendado por el sector financiero, al 36,8%, mientras que si la subida fuera de 200 puntos básicos, la ratio alcanzaría el 40,9%.
Echando la vista a atrás, alcanzar estos porcentajes de esfuerzo salarial supondría volver a los niveles que se alcanzaron sin deducciones entre 2008 y 2009, los años de mayor sequía en el sector.
En este sentido, Gil señala que con la coyuntura económica actual, una subida de tipos "podría ser un elemento más que contribuyese a un mayor ajuste de precios", a lo que añadió que, además, también colaborarán en ello las necesidades de las entidades financieras de vender viviendas para evitar acumular más gasto en provisiones.
Por su parte, el jefe de Estudios de idealista.com, Fernando Encinar, preve una escalada de tipos de interés que podría "despertar del letargo a miles de vendedores" y llevarles a "ajustar precios", con la consecuente aceleración de las operaciones de compraventa a partir del verano.
Según Encinar, los vendedores llegarán a "romper las franjas rojas" de precios y a aplicar esos descensos que hasta ahora no habían querido asumir.
La buena noticia, a su juicio, es que en este contexto "el mercado residencial de costa será más atractivo para los compradores alemanes e ingleses", para los que las subidas de tipos no serán tan dañinas y que se aprovecharán de los descuentos aplicados.
Por el lado de las entidades financieras, el jefe de Estudios del portal inmobiliario señala que, de momento, están sacando su 'stock' de peor calidad para no tener que rebajar los inmuebles más vendibles, pero avisa de que "como tarden mucho van a tener que sacar hasta eso a mejor precio".
Otras son las voces que prevén una evolución similar del mercado durante 2011. Morgan Stanley ha avisado de que el mercado laboral es "muy sensible a los cambios de tipos de interés", ya que el 90% de las hipotecas están referenciadas a un tipo variable, y de que cabe esperar un descenso de los precios de la vivienda del 10% en 2011.
Por su parte, Tecnocasa no descarta un "pequeño ajuste" adicional en 2011 para compensar cualquier endurecimiento de la política monetaria por parte del BCE.
Por el contrario, el presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, aseguró que los efectos de una subida de un cuarto de punto de los tipos de interés, como la que podría aplicarse en abril, "no sería tan importante", aunque reconoció que tendría efectos sobre la confianza de los potenciales compradores.
Según sus cálculos, para una vivienda tipo de 90 metros cuadrados, un precio de 165.000 euros y una financiación del 80%, la subida del 0,25% en los tipos de interés supondría para una familia pasar de pagar 7.452 euros a 7.665 euros al año, 213 euros más.
Así pues, Galindo consideró que, "evidentemente, una subida de tipos no es una buena noticia", pero que a la vista de los "datos objetivos", de producirse "no sería suficiente para distorsionar las decisiones de compra".
