MADRID.- Los precios del sector inmobiliario en España podrían caer de manera gradual durante varios años, agravando el estancamiento de la economía a medida que se desinfla una gigantesca burbuja inmobiliaria.
Los precios de la vivienda han caído de media un 13 por ciento desde su punto álgido en 2008 antes de que España se sumergiera en su recesión más larga de las últimas décadas.
Desde entonces numerosas inmobiliarias han quebrando dejando miles de viviendas sin vender en manos de los bancos.
Existen muchos factores que siguen ejerciendo presión bajista sobre los precios como una tasa de paro del 20 por ciento, un 'stock' de 1,5 millones de viviendas sin ocupar - nuevas en gran parte - y la escasez de crédito de entidades bancarias españolas.
No obstante, existen otros factores - un mercado poco líquido, los bajos tipos de interés actuales y la tozudez de los vendedores - que impiden el ajuste brutal que por otra parte permitiría reactivar la economía.
En cualquier caso, la vivienda y la construcción, que contribuyeron hasta con un 8 por ciento al PIB durante un boom que duró una década, podrían acabar suponiendo tan sólo un 4 por ciento de la economía.
"Para 2012-2013 la vivienda ya no tiene impacto negativo sobre el crecimiento económico pero tampoco te mete contribución (al crecimiento) así que hay que preguntarse qué tenemos para sustituir", dijo José Carlos Díez, economista jefe de Intermoney en Madrid.
En opinión de los economistas el crecimiento español podría rezagarse respecto al de la media de la zona euro durante cinco años ya que no será tarea sencilla redirigir la economía desde la construcción hacia las exportaciones de, por ejemplo, coches, piezas de vehículos, y
tecnología renovable.
Entretanto, el sector de la construcción continuará en estado anémico.
Con este panorama de crecimiento escuálido será difícil que se reduzca de manera sustancial la mayor tasa de paro de la eurozona, por lo que los hogares españoles seguirán sufriendo el impacto de la crisis durante bastante tiempo.
"Van a tardar años en liquidar el excedente de vivienda... Aun suponiendo que la construcción de vivienda se detiene del todo y que las ventas vuelven a niveles pre-crisis, hasta 2012 no se eliminaría el exceso de stock", dijo Daniele Antonucci, economista de Morgan Stanley en Londres.
Según un sondeo entre expertos, los precios de la vivienda caerán en España un 5 por ciento este año y un 4 por ciento en 2011.
La economía española se reactivaría como un resorte si los precios de vivienda cayeran otro 20 por ciento, de manera parecida a lo que ha ocurrido en Estados Unidos e Irlanda, opina Fernando Encinar, co-fundador de la web Idealista.com, especializada en el sector inmobiliario.
"Eso sería una solución a la americana, yo creo que como país no estamos preparados para eso, entonces podría darse el escenario de una salida a la alemana que es una década de bajadas de precios poquito a poquito que es lo que ocurrió en Alemania, durante 10 años los precios han estado bajando año tras año", dijo el empresario, que recientemente dijo en una entrevista en El País que ha adquirido su primera vivienda, pagándola sin solicitar una hipoteca porque hacerlo es "tirar el dinero".
Este experto señaló que a no ser que la economía se debilite más, por ahora se observan relativamente pocos vendedores desesperados que estén dispuestos a asumir pérdidas, ya que más del 80 por ciento de los españoles viven en viviendas propias y un 70 por ciento de ellos ya ha pagado su hipoteca.
Otros expertos prevén que el mercado inmobiliario español experimentará una corrección suave, similar a las que se están produciendo en el Reino Unido o Francia, pero más prolongada debido al exceso de oferta.
En el pico del ciclo los constructores acababan un millón de viviendas al año, en un país que tiene unos 46 millones de habitantes, con una demanda reforzada por los extranjeros en las zonas costeras, sobre todo en el Mediterráneo.
Por entonces los bancos eran 'generosos' en la concesión de créditos.
Pero el grifo se ha cortado en seco y ahora los bancos españoles - con 181.000 millones de euros en activos expuestos al sector de vivienda -- exigen más garantías a los compradores o dan créditos solamente para dar salida a las viviendas que han embargado por impago.
El Banco de España elevó recientemente la exigencia de cobertura de provisiones al 30 por ciento desde el 20 por ciento sobre activos inmobiliarios cuando pasan dos años en la cartera de los bancos, una medida que podría traer ventas a precios más bajos.
El volumen de ventas podría caer asimismo más a partir del 1 de enero, cuando finaliza la desgravación fiscal por compra de primera vivienda, lo que contribuiría a un descenso adicional de los precios.
Asimismo el persistente desempleo en un clima de austeridad por los objetivos gubernamentales de consolidación fiscal podrían hacer que muchos propietarios acepten precios más bajos.
Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, cree que los precios de la vivienda seguirán cayendo entre un 5 y un 6 por ciento al año hasta que se reanimen las rentas familiares y los créditos bancarios.
Aún hay un millón de viviendas vacías en el mercado, de las cuales un 10 por ciento estaría en manos de los bancos, señala Fernández-Aceytuno.
Paradójicamente, la construcción ha experimentado cierta reactivación, y los bancos con terrenos adjudicados a cambio de cancelar deuda a las inmobiliarias podrían aprovechar los menores costes laborales y de materiales para construir a bajo coste, inundando el mercado con viviendas baratas.
No obstante, las ayudas a los parados y los bajos tipos de interés están permitiendo que muchos españoles puedan pagar las cuotas de sus hipotecas, evitando un fuerte descenso de los precios de la vivienda.
Los españoles son reacios a mudar su residencia a otra región del país en busca de trabajo y la ley española no favorece el abandono de las propiedades cuando la deuda existente supera el valor de mercado de su propiedad, ya que los deudores responden con su patrimonio si la vivienda no basta para amortizar el crédito.
Daniel Cienfuegos, agente inmobiliario de Madrid, dice que sus clientes rechazan rebajar sus optimistas expectativas.
"Cuesta trabajo, la gran mayoría de la gente con quienes trabajamos (como clientes que quieren vender una casa) están pidiendo precios fuera del mercado y tenemos que tratar de convencer al cliente de que no reciben ningún interés", dice Cienfuegos.
Los datos oficiales del mercado de la vivienda no son fiables en opinión de los analistas ya que consideran los precios deseados y no los de las transacciones finales, en un mercado "muy opaco y con pocas transacciones", según Fernández.
Pero los datos muestran una desaceleración en la caída de los precios y el volumen de transacciones se ha estabilizado en torno al medio millón al año, por debajo del millón y medio de compraventas al año durante el boom.
Es posible que los vendedores sean testarudos, pero algunos compradores también esperan con paciencia a que llegue el gran chollo.
"La gente no quiere bajar los precios. Tienen sus expectativas muy arriba. Estoy mirando con mucha tranquilidad, el tiempo está a mi favor", dice Marina Lozano, que lleva seis meses buscando una casa con más espacio para su familia en Madrid.
