LISBOA.- Las superficies alquiladas para oficinas en 2020 disminuyeron un 29% en el Gran Lisboa y un 17% en el Gran Oporto, y Cushman & Wakefield prevé una desaceleración continua de la demanda este año, con "el inicio de la recuperación" en el segundo semestre.
Según los datos de Marketbeat Portugal publicados hoy por la consultora inmobiliaria, la ocupación en el mercado de oficinas de el Gran Lisboa en 2020 fue de 137.900 metros cuadrados (m2), mientras que en el Gran Oporto fue de 53.900 m2, con una tasa de vacantes del 4,9% y del 8,0%, respectivamente.
El estudio semestral de Cushman & Wakefield, que analiza la actividad en los sectores de oficinas, comercial, industrial, residencial y hotelero, así como la actividad de inversión inmobiliaria en Portugal, señala también que el año pasado se concluyeron 34.400 m2 de oficinas en el Gran Lisboa y 58.800 m2 en el Gran Oporto, con una oferta futura en esas dos zonas de 384.700 m2 (de los que 168.700 m2 ya se han empezado a construir) y 76.500 m2 (de los que 47.600 m2 ya se han iniciado), en el mismo orden.
El alquiler "prime" se situó en 23 euros por m2 en el Gran Lisboa y en 18 euros/m2 en el Gran Oporto.
La base de esta evolución es la "incertidumbre sobre el impacto real" del teletrabajo en la ocupación de las oficinas, con la previsión de una "configuración híbrida" y un "renovado interés" por el coworking.
Aun así, el estudio señala la "sostenibilidad del volumen actualmente en construcción" en el segmento de oficinas, con "resistencia de los alquileres 'prime'" y cierta "presión sobre los valores medios".
En el sector minorista, se completó un total de 50.700 m2 de unidades comerciales en Portugal en 2020, con una oferta futura de 41.200 m2.
Los alquileres preferentes en el comercio minorista de calle fueron de 130 euros/m2/mes en Lisboa y 75 euros/m2/mes en Oporto, 105 euros/m2/mes en los centros comerciales y 11 euros/m2/mes en los parques comerciales.
Las perspectivas para este segmento es que el comercio online "afectará a la venta de las tiendas físicas, propiciando un replanteamiento de la relación con el consumidor", señalando la consultora el "elevado esfuerzo financiero" de los minoristas, "a pesar de las nuevas ayudas vigentes".
Cushman & Wakefield prevé una "recuperación diferenciada entre segmentos y sectores de actividad", una "ligera corrección al alza" de la tasa de vacantes en el comercio minorista de calle y una "presión a la baja" sobre los valores del mercado.
Sube el segmento industrial y logístico, donde la absorción aumentó un 108% en 2020 y ascendió a 335.300 m2, el 63% de ellos con ocupación propia, con rentas 'prime' de cuatro euros/m2/mes en Lisboa y de 3,85 euros/m2/mes en Oporto.
La consultora prevé que "el comercio online seguirá alimentando la demanda latente" en este segmento, con el "mayor dinamismo" registrado propiciando la "construcción especulativa y la entrada de nuevos actores", un "aumento gradual" de los valores de mercado y un mayor atractivo del mercado logístico para la inversión inmobiliaria.
En el segmento hotelero la tendencia es la necesidad de "adaptación continua", imponiendo una diversificación de la oferta hacia los espacios de 'coworking'/trabajo y los servicios de salud y bienestar.
Tras un año marcado por una caída del 63% en el número de huéspedes, del 65% en las pernoctaciones y del 67% en los ingresos hoteleros, Cushman & Wakefield prevé para 2021 una "recuperación diferenciada" del turismo de ocio y de negocios, con "potenciales insolvencias, a pesar de los mecanismos de apoyo", y una demanda del orden del 50 al 60% de los niveles de 2019.
La previsión de la nueva oferta hotelera es de 207 proyectos y 17.000 habitaciones, pero la expectativa de la consultora es de una "continua revisión a la baja".
En cuanto al mercado residencial, el precio del metro cuadrado de los apartamentos vendidos retrocedió un 3% en Lisboa y un 6% en Oporto, hasta 3.670 y 2.180 euros respectivamente, mientras que el valor de los alquileres retrocedió un 4% en la capital (hasta 13,1 euros/m2/mes) y aumentó un 2% en Oporto (hasta 10,2 euros/m2/mes).
Los proyectos construidos desde cero para el alquiler (BTR - 'Builk to Rent') suman 8.000 viviendas hasta 2024.
Las perspectivas de Marketbeat Portugal son de una "desaceleración moderada de los valores medios practicados" en este segmento, en un contexto de fin de las moratorias y empeoramiento de la morosidad, destacando los proyectos para la clase media en la periferia de los centros urbanos.
Aun así, y ante las alternativas de inversión, se espera un "mantenimiento del atractivo del sector" y un crecimiento de los alquileres, con nuevos proyectos de BTR que comenzarán a construirse en 2021 y 2022.
En el segmento de promoción y rehabilitación urbana, el volumen transaccionado descendió un 53% el año pasado, hasta los 520 millones de euros, con un "descenso generalizado" en el número de edificios vendidos en áreas de rehabilitación urbana (ARU), pero un "aumento de dos dígitos" en los proyectos inmobiliarios con licencia y un "incremento transversal" de los costes de construcción.
Las expectativas de Cushman & Wakefield en este ámbito son una reducción del volumen de proyectos de renovación urbana tramitados, un crecimiento de la actividad de promoción inmobiliaria, "sobre todo residencial a gran escala", y "cierta reorientación" de los proyectos de BTR en venta.
En cuanto a la inversión inmobiliaria, el volumen transaccionado cayó un 13% en 2020, hasta los 2.790 millones de euros, con un 77% de capital de origen extranjero y la inversión nacional ascendió a 640 millones de euros (un 26% más).
Las previsiones apuntan a una "recuperación gradual" de la inversión en 2021, pero "diferenciada entre sectores", con "mayor preferencia por los activos seguros".
Los negocios identificados en 2021 ascienden a 1.350 millones de euros, más otros 1.900 millones de euros de negocios "más lejanos", entre 2021 y 2022.
