BERLÍN.- Alemania
mira con creciente preocupación hacia su mercado inmobiliario que,
azuzado por unos tipos de interés en mínimos históricos, el avance del
poder adquisitivo y la escalada de los alquileres, amenaza con estar
incubando una burbuja.
Para tratar de evitar un posible recalentamiento el sector,
el Gobierno alemán está poniéndose la venda antes de ver la herida y
está dando los últimos toques a un proyecto de ley que endurece las
condiciones en las que los bancos pueden conceder hipotecas.
La demanda se ha disparado, en un país tradicionalmente
inclinado al alquiler, por una combinación de factores como la buena
situación del mercado laboral, donde la población empleada crece desde
hace una década y el desempleo se encuentra en mínimos históricos.
Además, los salarios y las pensiones han crecido en los
últimos ejercicios claramente por encima de la inflación, que se ha
mantenido baja pese a las políticas expansivas del Banco Central Europeo
(BCE).
La llegada de más de un millón de peticionarios de asilo a
Alemania desde 2015 ha puesto la guinda a este coctel de elementos que
están llevando a la mayoría de expertos a hablar del riesgo de
recalentamiento en el mercado inmobiliario.
Según el Bundesbank, el precio de la vivienda ha pasado de
subir apenas un 1,02 % entre 2006 y 2010, por debajo de la inflación
media de ese período; a elevarse un 6,28 % entre 2011 y 2015,
sobrepasando con claridad la evolución del índice de precios al consumo
(IPC), liderada por los repuntes en grandes ciudades, como Múnich,
Fráncfort, Berlín, Hamburgo y Düsseldorf.
"Hay riesgos puntuales", reconoce en una entrevista con Efe
el presidente de la Asociación Central de Empresas de Construcción de
Alemania (ZDB), Hans-Hartwig Loewenstein, pero enfatizada que "el
peligro aquí no es en absoluto grave".
Explica que el riesgo de burbuja se concentra en los
denominados "lugares A", los terrenos más demandados, y en "pequeños"
segmentos, como el del gran lujo.
También, añade, hay que tener en cuenta que hay movimientos
que hablan en contra de la teoría de la burbuja, como el hecho de que
algunos constructores están dejando de lado las grandes ciudades para
apostar por proyectos en ciudades de tamaño medio y municipios
universitarios, donde "el riesgo especulativo es mucho menor".
Además, destaca que el crecimiento de los precios de la
vivienda en Alemania ha sido "mucho más moderado" que en otros países en
las "últimas décadas".
La postura de Loewenstein se encuadra dentro de la del grupo
de expertos que, como se indica desde el Bundesbank, aboga por la
precaución pero limita en gran medidas las áreas de riesgo, mientras que
otros grupos consideran que la situación es más alarmante.
Andreas Dombret, responsable de Mercados en el Bundesbank,
escribió recientemente en la revista "Focus" que los análisis internos
de la autoridad monetaria alemana apuntan a que "hay exageraciones en
algunos segmentos del mercado que podrían indicar la incubación de una
burbuja".
"Pese a que los precios de la vivienda no demuestran aún una
burbuja, los análisis indican que el riesgo actual es alto en la
comparación histórica", agregó.
Otros expertos, como el analista del Commerzbank Ralph
Solveen considera que el problema ya está aquí: "el boom inmobiliario
está adquiriendo, cada vez más, la forma de una burbuja".
A su juicio, ya hay evidencias de que la especulación ha
irrumpido en el mercado porque los precios de la vivienda están
escalando por encima de los de los alquileres, de la inflación y de los
ingresos de las familias.
El propio ministro de Finanzas alemán, Wolfgang Schäuble, de
una forma mucho más genérica, ya ha advertido contra la "formación de
burbujas y valoraciones excesivas de activos" a causa de las políticas
expansivas del BCE.
Atentos están en la ZDB, como asegura Lowenstein: "Tenemos en mente desastres recientes como los de España y Estados Unidos".
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