Ante el extraordinario repunte de viviendas embargadas -los inmuebles requisados crecieron más de un 600% en el pasado ejercicio-, el sector financiero se ha lanzado al rescate de sus clientes para evitar una nueva avalancha de embargos. Desde periodos de carencia de tres años hasta la conversión de la hipoteca en alquileres, la banca ha puesto a funcionar la maquinaria de las rebajas, los saldos y las refinanciaciones. Todo (o casi todo, porque nadie da duros a cuatro pesetas) por evitar que aumente el alarmante número de impagos.
Las cifras son más que elocuentes en algunas entidades. Sabadell cuenta con 30.000 clientes que han dejado de pagar en algún momento sus cuotas. En Bancaja, 8.000 hipotecados están inmersos en programas de ayudas. Y en el resto de entidades, la dirección ha enviado una orden expresa de actuar como sea necesario para evitar más morosos.
«A ningún banco le interesa quedarse con la vivienda del cliente.Nuestro negocio es dar créditos, no vender pisos», señalan desde una importante caja, donde reconocen que han recibido una circular de la dirección en la que se insta a mejorar las condiciones de la hipoteca tanto como sea necesario.
Pero parece que ni siquiera estas políticas comerciales están consiguiendo frenar la ola de ejecuciones que empieza a producirse.Fuentes de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) señalan que el activo material de estas entidades -compuesto en su mayoría por pisos embargados- creció en 2008 un 673% hasta los 1.535 millones de euros. Los bancos, por su parte, han aumentado esta partida en un 664,9% hasta los 5.620,4 millones.
«Todavía no ha empezado lo peor, ni siquiera en la Comunidad Valenciana y Cataluña, donde hay una avalancha masiva de ejecuciones de hipotecas, muchas de ellas contra inmigrantes». Quien advierte de la situación que se avecina es Antonio Alvarez, decano del Colegio de Procuradores de Madrid. Este experto afirma que las entidades están agotando los denominados procedimientos monitorios para evitar llevar ante el juez una demanda de embargo. Consisten en un requerimiento de pago en un periodo de 30 días y es la antesala del proceso irrevocable de demanda judicial.
Antes de eso, bancos y cajas exprimen todas las posibilidades que les permite su política comercial. Caixa Catalunya es una de las que más aumento de impagos ha notado. Por eso ha lanzado alguno de los productos hipotecarios más novedosos. En total, 6.161 clientes se han acogido a alguno de sus productos anticrisis, entre los que destaca la conversión de la hipoteca en alquiler.La operación implica entregar el inmueble a la entidad, reducir la cuota en hasta un 80% y seguir ocupando la casa en alquiler.
Santander y BBVA son otras de las entidades que están practicando una política más agresiva. Los dos grandes bancos acaparan buena parte de las hipotecas que se conceden en España y han visto cómo a lo largo de 2008 sus activos dudosos se han disparado más de un 120%.
Fuentes financieras han confirmado a MERCADOS que la preocupación por el repunte de la morosidad en el Santander alcanza tal magnitud que incluso han modificado su estructura organizativa. El banco que preside Emilio Botín sufrió en 2008 un aumento del 129% de su riesgo moroso y dudoso, hasta los 14.191 millones de euros.Para evitar que siga creciendo, ha creado un «área de recuperaciones» que se incluye dentro de la división comercial del grupo. Se trata de unos 400 empleados del banco repartidos por todas las delegaciones territoriales que supervisan los casos conflictivos en los que se empieza a detectar irregularidades en el cobro de las cuotas hipotecarias.
Esta medida pretende agilizar el proceso desde que un comercial propone mejorar las condiciones a un determinado cliente hasta que la división de riesgos lo aprueba. En definitiva, saltar el papeleo que existía antes para evitar que un cliente pase a engrosar las listas de morosos. Eso ocurre cuando transcurren más de 90 días consecutivos sin pagar una cuota, lo que obliga a la entidad a provisionar el total del crédito como moroso, aunque sólo quede por pagar la mitad o una cuarta parte.
El repunte de clientes dudosos no le viene al banco cántabro sólo del lado de clientes particulares. Las denominadas «provisiones subestandar», aquéllas que obliga a dotar el Banco de España cuando alguna empresa que tiene contraídos créditos con la entidad da síntomas de empezar a fallar en sus pagos, también han repuntado sensiblemente en los últimos meses.
La situación en BBVA no es diferente. Fuentes próximas al banco reconocen que el miedo a que empiecen a saltar más y más casos de embargo ha obligado a cambiar los baremos de productividad que la entidad aplica sobre sus comerciales: «Ahora ya no se premia a quien más créditos concede o a quien más productos vende a un cliente, sino al que consigue recuperar la inversión irregular y la mora», señalan. El mandato que se ha enviado a todas las oficinas es refinanciar cualquier crédito que apunte a ser conflictivo.
Para ello, el grupo ha creado la «hipoteca solución», que llega a ampliar el préstamo hasta un 125% sobre el valor de tasación para integrar otras deudas, eleva el plazo hasta a 40 años y contempla una carencia del capital de 36 meses.
«Aun así, aunque se apliquen estos productos, sabes positivamente que determinados clientes van a entrar en mora en menos de cinco meses», señalan fuentes financieras.
Aunque el aumento de la morosidad es un fenómeno que afecta a todas las entidades, en general las cajas de ahorros de todo el país afrontan con más angustia que la banca el repunte de créditos dudosos. La morosidad en estas entidades se ha multiplicado por cuatro en el último año hasta el 3,79%. Ese porcentaje equivale a 33.654 millones de euros, de los que un alto porcentaje tienen como garantía una casa.
En Asturias, una de cada cuatro viviendas que se compran están financiadas por Cajastur. En una región donde el paro se sitúa en el 9,95% de la población activa, la principal entidad del Principado se está preocupando porque ese número no se traslade a las viviendas requisadas. La dirección de la caja ha enviado una circular a todas sus oficinas en la que estipula que, «para clientes que han sufrido una disminución de sus ingresos por causa de desempleo para asalariados o reducción de su actividad laboral como autónomo», se permita hasta una carencia total de la hipoteca durante dos años y ampliación del préstamo en otros dos.
Algo similar está ocurriendo en La Caixa, sólo que en este caso las oficinas cuentan con mayor libertad para aplicar los criterios que estimen oportunos: «Cualquier iniciativa es bien recibida, siempre que persiga el objetivo de reducir la morosidad. La última opción siempre debe ser el embargo», señalan fuentes de la caja catalana. En esta entidad los comerciales tienen potestad incluso para fijar los tipos de interés aplicables a un préstamo, los periodos de carencia de la cuota hipotecaria o las condiciones de refinanciación y novación (prolongación del plazo o cambio del sistema de amortización).
En el caso de La Caixa, la tercera entidad de España, el riesgo dudoso y moroso registrado en sus cuentas de 2008 alcanza los 4.590 millones de euros, de los que 2.876 corresponden a hipotecas.
«Cualquier iniciativa es buena, pero a veces nada es suficiente para un cliente en verdaderos apuros», dice Alvarez.
El decano del colegio de procuradores de Madrid conoce muy de cerca el mercado hipotecario y las historias personales que lo rodean. En la costa mediterránea, por ejemplo, muchos inmigrantes están yendo al banco a entregar las llaves porque no pueden pagar su casa. «En otros casos, cuando el cliente no quiere abandonar la vivienda que le acaban de embargar, se producen situaciones verdaderamente difíciles, con la policía judicial desalojándole a la fuerza», relata.
Bancos inmobiliarias
Un número cada vez mayor de situaciones como éstas son las que están empezando a convertir a los bancos y cajas en auténticas inmobiliarias, igual que ocurrió en los años noventa. Las casas que las entidades embargan a sus clientes particulares suelen tener una salida más o menos rápida en el mercado a través de subastas.
Incluso algunas entidades, como Caja Madrid, han cambiado la subasta judicial por otra modalidad bastante más comercial. Ahora, según explica Jorge Capell, socio de Cuatrecasas y especialista en contenciosos, «la caja madrileña recurre a empresas de subastas que dan mucha más publicidad al producto. Así se consigue atraer a muchos más interesados y, de paso, se vende la casa a un precio bastante más alto».
No ocurre lo mismo, sin embargo, con las que requisan a las inmobiliarias -muchas veces promociones enteras-, ya que éstas pasan al catálogo de activos de nuevas «sociedades de desinversión», todo un eufemismo para denominar a una inmobiliaria con capital 100% del banco.
Ahorro Corporación está a punto de presentar una sociedad inmobiliaria que integrará las viviendas embargadas por un buen número de cajas. Algunas de ellas ya han constituido distintas empresas encargadas de aglutinar estos activos y darles salida en el mercado, especialmente en la Comunidad Valenciana, donde los extranjeros son ahora mismo carne de cañón para sus comerciales.
En esta región, Caja Mediterráneo (CAM) es una de las que más expuesta ha estado al crédito promotor y a los particulares endeudados para comprar una segunda residencia. La caja que preside Vicente Sala tiene dos sociedades inmobiliarias: Mediterranean, que dispone de 3.000 viviendas en la costa, y Oportunidades Inmobiliarias CAM, con alrededor de 500 pisos a los que se sumarán los 103 que requisó a El Pocero en concepto de parte de la deuda del promotor.
También el Banco Popular gestiona pisos de El Pocero a través de Aliseda, una sociedad con «viviendas en casi todas las comunidades autónomas procedentes de ventas particulares, adjudicaciones y dotaciones en pago de deudas», según señala el grupo.
En Santander y Banesto, las compras que ambos bancos han hecho a Reyal Urbis para evitar su concurso de acreedores han configurado una gran bolsa de viviendas a la que se van sumando las de otros promotores y particulares. Altamira Santander Real Estate tiene unas 2.800 viviendas que está vendiendo entre sus empleados y personal prejubilado con descuentos de hasta el 25% del valor de tasación. Banesto tiene Promodomus, una joint venture creada con Reyal Urbis con viviendas por valor de 1.100 millones de euros.
En total, los bancos y cajas se adjudicaron 7.000 millones de euros en activos procedentes de promotoras inmobiliarias. La avalancha de embargos a particulares -el Consejo General del Poder Judicial espera más de 7.000 ejecuciones este año- ayudará a convertir al sector financiero en la mayor inmobiliaria española.Otra vez.
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